Ex-AirBnB byty. Stojí to za to?

Napsal Radek Brila

V Praze existuje 11 tisíc bytů pronajímaných přes AirBnb. Protože se ale z cestovního ruchu stal ze dne na den prakticky neexistující obor a málokterý pronajímatel může byty nechat prázdné déle než pár týdnů, ocitají se tyto nemovitosti na trhu nájemního bydlení. Na první pohled to může vypadat jako zajímavá nabídka. Byt v hodnotě vyšších jednotek milionů korun si nyní můžete pronajmout za ceny, za které to doposud v daných lokalitách téměř nebylo možné. Jenže, opravdu se to vyplatí?

Mimo odbornou veřejnost převládá názor, že byty na AirBnb provozují jejich skuteční majitelé, respektive majitelé činžovních domů. Lidé z realitního oboru ale vědí, že skutečné procento přímých majitelů provozujících ve vlastních nemovitostech služby typu AirBnb je poměrně malé. Kdo je tedy na to AirBnb v rámci „sdílené ekonomiky“ pronajímá? Většinou se jedná o různé společnosti nebo fyzické osoby, které si za účelem provozování služeb typu AirBnb dané nemovitosti pronajali od skutečných majitelů, většinou i za nájemné, které je vyšší než by v daný čas bylo za danou nemovitost nájemné účtované nájemci za účelem dlouhodobého bydlení. Vyšší provoz v bytě totiž předpokládá rychlejší opotřebení, zvýšení nákladů na úklid společných prostor a další náklady, což bylo v tomto vyšším nájemném zohledňováno. V praxi to tedy vypadalo tak, že pokud někdo chtěl provozovat služby typu AirBnb v nemovitosti, která se pronajímala za 20 000,- Kč + poplatky na dlouhodobý pronájem za účelem bydlení, tak majitel, aby s provozováním této služby souhlasil, zvýšil nájemné např. na 25 000,- Kč + poplatky. Kolik peněz pak společnost nebo osoba provozující AirBnb za pronájem bytu měsíčinkasovala, už pronajímatele nezajímalo. Každopádně aby i toto dávalo provozovateli AirBnb finančně smysl, musel mít takto pronajatých bytů, kde AirBnb provozoval, několik. To je ale sdílená ekonomika, že? A ano, jsou to právě tito provozovatelé AirBnb, kteří jsou nyní v nouzi a musejí takto pronajaté byty dál někam „upíchnout“, neboť musejí hradit nájemné majiteli nemovitosti, a tak se alespoň snaží dalším pronajímáním, které se nyní jeví jako dlouhodobé, minimalizovat ztráty. Jsou i provozovatelé, kteří se pokoušeli byty zpočátku pronajímat na dobu 3 – 5 měsíců, nicméně reálně se asi nelze domnívat, že se cestovní ruch vrátí do starých kolejí za takto krátkou dobu.  

Výhodné bydlení v centru. Ano nebo ne?

Pokud tedy nyní uvažujete o pronájmu takového typu nemovitosti, zvažte to. Proč bych si třeba já osobně byt po AirBnb pravděpodobně nepronajal?

Pokusím se přejít takové důvody jako je třeba stav nemovitosti, který může být diskutabilní, neboť se jedná o byty, kam se posledních několik let jezdili ubytovat návštěvníci z celého světa a bujaré večírky a dopitné po nocích v pražských barech se rychle podepsaly na opotřebení a čistotě bytu. Pominu i takové důvody, jako je vybavení nemovitosti, což znamená, že nezřídka kdy narazíte na byty s dvěma manželskými postelemi v jedné místnosti nebo kuchyní uzpůsobenou jen na rychlé ohřátí včerejšího trdelníku. Tím nejzásadnějším důvodem by pro mě byla délka pronájmu.

Při pronájmu takové nemovitosti berte v úvahu, že provozovatel vás nahradí zahraničními návštěvníky, jak jen to bude možné. Budete-li mít smlouvu na rok, počítejte s tím, že senejpozději za 365 dní znovu budete stěhovat. A stěhování není levná a už vůbec ne pohodlná záležitost. Dost možná se ale také budete stěhovat výrazně dříve, jakkoliv si můžete myslet, že to není možné, když máte smlouvu na rok. Pokud jste pozorně četli předchozí část článku, pochopili jste, že nyní byste si byt nepronajímali od přímého vlastníka, ale od provozovatele AirBnb, který sám je v dané nemovitosti v nájmu. Takže provozovatel AirBnb má uzavřenou nájemní smlouvu s majitelem nemovitosti a pokud takový byt bude chtít dál dlouhodobě „pronajmout“, nebude tak dále činit na základě nájemní smlouvy, která je poměrně dobře definována občanským zákoníkem, a to včetně možností výpovědi, ale danou nemovitost bude nadále podnajímat, tedy bude s vámi uzavírat podnájemní smlouvu. A věděli jste, že podnájemní smlouva zaniká ukončením nájemní smlouvy?

Co to pro vás může znamenat?

Je to jednoduché. Současná situace, kdy spoustu provozovatelů vrhlo své byty na trh běžných nájemníků, není o ničem jiném, než o snaze tyto byty po určitou dobu „podržet“, snažit se dlouhodobým pronajímáním minimalizovat ztrátu a vyčkat, jak se celá situace bude vyvíjet. Lze předpokládat, že provozovatelé za pár měsíců usoudí, že výrazný pokles cestovního ruchu bude delší než se mohlo zdát, držet takto ztrátové byty pro ně nemá smysl, tedy začnou nájemní smlouvy s vlastníky nemovitostí ukončovat. Co to bude znamenat pro vaši podnájemní smlouvu uzavřenou s provozovatelem AirBnb, jejíž platnost je přímo navázána na nájemní smlouvu, kterou má tento provozovatel uzavřenou s vlastníkem nemovitosti uzavřenou, již asi tušíte. Podnájemní smlouva automaticky zanikne a vy se budete muset dohodnout s vlastníkem nemovitosti na nových podmínkách nájmu anebo se z nemovitosti vystěhovat. Reálně jediným důvodem, proč je nyní toto téma tak frekventované není ani tak množství bytů, které v nabídce přibyly, jako spíše ceny, za které v nabídce přibyly. Tyto ceny jsou totiž z pohledu realitního trhu poměrně netržní. Takže se nelze domnívat, že vlastník nemovitosti s vámi uzavře nájemní smlouvu za netržní nájemné tak, jako by to teď udělal provozovatel AirBnb, který se nyní snaží nemovitost co nejrychleji „dlouhodobě“ pronajmout- podnajmout, aby snížil ztrátu.

Pokud byste ovšem narazili na byt po AirBnb, v němž tuto službu provozoval vlastník nemovitosti, který se ji nyní snaží dlouhodobě pronajmout za v lokalitě běžnou cenu, může takový nájem být v konečném důsledku opravdu dlouhodobý. V tuto chvíli totiž budete uzavírat opravdovou nájemní smlouvu, požívat veškerou zákonnou ochranu a co je důležitější, budete mít možnost pronajímateli/vlastníkovi ukázat, že jste dobří nájemníci, a že pronajímat dlouhodobě a bez starostí může mít své benefity. Budete mít tak možnost přímo ovlivnit rozhodnutí pronajímatele, zda byt vrátí do soukolí cestovního ruchu anebo ho ponechá na realitním trhu.

Moje doporučení je tedy jednoduché. Pokud sháníte bydlení maximálně na rok a nevadí vám specifické atributy těchto bytů, nebo jste ve fázi, že jste prodali svoji nemovitost a do nové se ještě nemůžete nastěhovat a potřebujete si pronajmout byt na pár měsíců, což bylo doposud velice náročné, tak proč ne. Avšak běžným zájemcům o nájemní bydlení, kteří hledají místo k usídlení radím: hledejte bydlení podle kvality a vašeho dlouhodobého výhledu.

A pokud jste vlastník nemovitosti, chcete ji dlouhodobě pronajmout a bojíte se této konkurence, tak vězte, že pokud máte vše nastaveno správně, jste dobrým pronajímatelem, který dodržuje základní pravidla a přistupujete k nájemnímu bytu jako k produktu, tak buďte v klidu a třeba se i na nás obraťte. Postaráme se o Vás.

Radek Brila

Jak reagovat na požadavky nájemníků v souvislosti s COVID...

Bezprecedentní situace, ve které jsme se všichni ocitli. Jak postupovat s vašimi nájemníky?

Číst více

Radek Brila

Vše, co jste chtěli vědět o pronájmu velkých bytů

Přinášíme odpovědi na to, co jste chtěli vědět o pronájmu bytů 3+kk a větších (ale báli jste se zeptat).

Číst více

Radek Brila

5 věcí, které realitním makléřům nejčastěji vyčítáte

Sestavili jsme žebříček věcí, o kterých si myslíme, že vás štvou na realitních makléřích.

Číst více

 

Designed by Brand Manufacture, developed by LeWeSt.cz