Jak reagovat na požadavky nájemníků v souvislosti s COVID19?

Napsal Radek Brila

Bezprecedentní situace, ve které jsme se všichni ocitli, zanechává v našich životech nesmazatelnou stopu. Ve svém rozsahu se jedná o zcela novou zkušenost a my všichni v přímém přenosu teprve objevujeme, jakých oblastí se dotkne a s jakými důsledky. Není tajemstvím, že vyhlášení nouzového stavu a s ním spojená přísná celospolečenská opatření mají již dnes jasný dopad do mnoha ekonomických oblastí. Trh s nájemním bydlením je pak zasažen sekundárně - někteří nájemníci postupně ztrácí příjmy nebo zaměstnání, případně se této ztráty obávají. Co tedy dělat, když vás váš nájemník požádá o snížení nájmu nebo rovnou jeho ukončení?

Hlavně klid!

Pokud se vám vaši nájemníci ozvali s tím, že potřebují v současné situaci snížit nájemné nebo nájem rovnou ukončit, tak není ještě tak zle. Znamená to totiž, že nájemníci chtějí situaci, ve které se ocitli, řešit. Tudíž je vše na nejlepší cestě, aby se vám z nich nestali neplatiči.

Základní rada tedy zní: Zachovejme klid a chovejme se k sobě vzájemně slušně. Neplánované snížení nebo ukončení nájmu je samozřejmě čára i přes váš rozpočet, nicméně vězte, že téměř každý jeden člověk na tomto světě je vzhledem k situaci nějakým způsobem omezen ve svých plánech a rutinách. Situaci nejvíce pomůžeme, když budeme jednat s chladnou hlavou, konstruktivně, ohleduplně a slušně.

Začněte tím, že situaci s nájemníky v klidu proberete. Jsou okolnostmi bez dalšího donuceni nájem zrušit? Nebo by jejich situaci vyřešilo snížení nájemného? Po jak dlouhou dobu? Jak si prakticky časově představují konec nájmu? Dopadnout to může různě. Buďte otevření, vyslechněte návrhy nebo sami nějaké dejte, vše promyslete a pokuste se dohodnout. "Silová" řešení této situace by vás mohla vyjít poměrně draze a mohla by přinést nemalé problémy.

Co na to občanský zákoník

Řekněme si hned na začátku, že na skončení nájmu bude mít pravděpodobně nájemník v tomto případě právo, i když je nájemní smlouva uzavřena na dobu určitou. Současná situace je totiž natolik celospolečensky závažná, že ji s největší pravděpodobností lze zahrnout pod to, co obmýšlí ustanovení § 2287 občanského zákoníku:

"Nájemce může vypovědět nájem na dobu určitou, změní-li se okolnosti, z nichž strany při vzniku závazku ze smlouvy o nájmu zřejmě vycházely, do té ry, že po nájemci nelze rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval."

Co na to zdravý rozum

Teoreticky můžete samozřejmě zkoušet nájemníkovu neznalost a polemizovat s ním o tom, zda má nebo nemá na snížení nájemného nebo na ukončení nájemní smlouvy nárok. Ale proč byste měli trvat na tom, aby vaší nemovitost užíval někdo, kdo si ji nemůže dovolit? Nechcete si přeci z nájemníka udělat neplatiče. Navíc, vláda schválila návrh zákona, podle kterého nebude smět nájemník dostat výpověď z bytu, pokud kvůli epidemii koronaviru nebude schopen v období do konce července 2020 hradit nájemné a dluh z nájemného mu bude umožněno splatit až do konce roku 2020.

Nebude lepší například dočasně snížit nájemné, aby vše mohlo po uklidnění situace pokračovat jako doposud nebo se s nájemníkem domluvit na ukončení nájmu a dostat nemovitost co nejdříve pod kontrolu a pronajmout ji dále?

Možnosti

Protože platí, že nic se nejí tak horké, jak se uvaří, věřte, že ani tato vaše nastalá situace nakonec nebude tak dramatická. Možností máte několik a vždy byste do nich měli promítnout vaše dosavadní zkušenosti s daným nájemníkem. Pokud jste s ním spokojeni a přáli byste si ho ve své nemovitosti udržet, protože spolu máte korektní a za jiných okolností bez problé fungující vztah, pokuste se najít kompromis.

Ekonomická rada zní: Mějte na tuto situaci připravený budget odpovídající jednomu měsíčnímu nájmu.

Tuto částku budete muset pravděpodobně tak jako tak obětovat. Proč zrovna jeden měsíční nájem? Je to jednoduché: pokud váš nájemník skončí, lze předpokládat, že nový pronájem v této situaci nenaváže okamžitě a vy tak kvůli prodlevě mezi ukončením nájemní smlouvy a uzavřením nové přijdete právě o jedno měsíční nájemné. A protože jej tedy pravděpodobně budete muset stejně odepsat, nebylo by lepší "věnovat" jej vašemu jinak bezproblémovému nájemníkovi, kterého už znáte?

A co je vlastně myšleno tímto věnováním? Může jít o snížení nájmu o 30 % na 3 měsíce nebo o 25 % na 4 měsíce atp. Proberte s nájemníkem, zda by mu tento ústupek jeho situaci pomohl vyřešit. Zkušenost s jinými epidemiemi a krizemi, byť byly dosud všechny menšího rozsahu, hovoří tak, že se situace dříve či později uklidní a vrátí blízko normálu, tedy zhruba tam, kde jsme byli zvyklí. Racionální je v tuto chvíli uvažovat o době ± tří měsíců. V rámci této dohody pak můžete s nájemníkem stanovit, že se po určené době nájemné navrátí zpět do původní výše a vy odpuštěnou částku buď odepíšete nebo vám ji naopak nájemník zaplatí později. Myslete na svoje dlouhodobé zájmy a dohodněte se tam, kde se dohodnout půjde.

Samozřejmě, než začnete snižovat nájem, potvrďte si, že je nájemník v bytě jinak spokojený. Řekněte si také, zda vy sami jste s nájemníkem spokojeni a pokud z doby nájmu sjednané v nájemní smlouvy zbývají 4 měsíce a mé, ujistěte se, že po uplynutí řádné doby nájmu bude mít nájemník zájem na pokračování. Reálně nemá smysl výrazně snižovat nájemné někomu, kdo tak jako tak za pár měsíců skončí.

Závěr

Ještě jednou zopakujme: dopady koronavirové "krize" zmírníme vzájemnou slušností a ohleduplností. Jste-li s nájemníkem spokojeni a máte-li podle smlouvy před sebou ještě rozumnou dobu, pokuste se domluvit na úlevě v podobě dočasně nebo úplně sníženého nájemného po určité období nebo na skončení nájmu dohodou. Pokud s nájemníkem dlouhodobě příliš spokojení nejste, nevystavujte se riziku a ukončete nájem dohodou co možná nejdříve. Hledat nového nájemníka vás bude stát výpadek nájemného, ale bude vzhledem k přijatým opatřením zřejmě bezpečnější variantou. Pokud máte další dotazy týkající se realitního trhu v době koronavirové krize, neváhejte se na s obrátit. Společně vše vyřešíme a situace se velmi brzy vrátí do normálního stavu.

 

Radek Brila

Ex-AirBnB byty. Stojí to za to?

Centrum Prahy se vylidnilo a s ním i turistické byty. Jsou tedy na bydlení?

Číst více

Radek Brila

Vše, co jste chtěli vědět o pronájmu velkých bytů

Přinášíme odpovědi na to, co jste chtěli vědět o pronájmu bytů 3+kk a větších (ale báli jste se zeptat).

Číst více

Radek Brila

5 věcí, které realitním makléřům nejčastěji vyčítáte

Sestavili jsme žebříček věcí, o kterých si myslíme, že vás štvou na realitních makléřích.

Číst více

 

Designed by Brand Manufacture, developed by LeWeSt.cz