Už dávno neplatí, že předzahrádky jsou jen nový způsob, jak developeři vydělávají více peněz. Není ale předzahrádka jako předzahrádka.

Nedoceněné zboží

Podle mojí zkušenosti se jedná o opomíjený typ nemovitosti. Vždyť koho by také napadlo hledat byt v přízemí. Nicméně, málokdo si uvědomuje, že jsou i přízemní byty, které mají předzahrádku. A takový byt s předzahrádkou, to už je jiná...

Byty s předzahrádkou vznikly z ekonomických důvodů: Developeři si říkali, jak by mohli zlepšit prodejnost přízemních bytů. A tak vymysleli, že k nim udělají předzahrádku, což je z jejich pohledu vlastně oplocená část pozemku, který by před domem stejně zůstal nevyužitý. Byty s předzahrádkou jsou segment sám o sobě, který, když už se o nich vede diskuze, vzbuzuje spoustu emocí. Jedna skupina lidí říká, že je to zbytečná věc - stejně tam na vás každý kouká a z horních pater k vám padá odpad. Druhá skupina to naopak cení, jelikož předzahrádka zvětšuje prostor k žití.

Sám vlastním byt s předzahrádkou, v němž jsem dlouho bydlel a nyní ho pronajímám. Ze zkušenosti mohu říct, že taková předzahrádka je velmi fajn. V létě všichni sousedi říkají „no jo, vy máte tu předzahrádku, to se máte,“ a v zimě to negativa nemá - prostě na ní nechodíte, tak jako sousedi nechodí na balkon. Takže suma sumárum: je to super benefit v kvalitě bydlení.

Zahrádky z pohledu realitního trhu

Ale abych se vrátil k postavení bytů s předzahrádkou na realitním trhu. Už dávno vymizel dříve převládající názor „alespoň je tam ta předzahrádka, když už je to v tom přízemí.“ Naopak, každý zájemce, který se na takový byt přijde podívat ho poptává právě kvůli té předzahrádce. Tato situace se opakuje bez ohledu na to, zda se jedná o byt na prodej či na pronájem.

Nemůžu se nezmínit, že také z investičního hlediska představují byty s předzahrádkou velmi zajímavou příležitost. Představte si ulici bytových domů: Kolik tam asi ve všech patrech bude bytů 3+kk, 2+kk, 4+kk nebo 1+kk? A kolik je tam bytů s předzahrádkou? Samozřejmě méně. A z podstaty věci vždy jen omezené množství. A to, čeho je omezené množství, si snáze hledá zájemce v jakékoliv době.

Na co si dát pozor

Byty s předzahrádkou prodávám vždy rád. Pokud váháte nad tím, zda takový byt koupit, nerozmýšlejte. Taková nemovitost vás snad nikdy nemůže zklamat. Nicméně i předzahrádka může mít svá speficika, a to jak právní, tak i stavebně-technická.

Když kupujete byt s předzahrádkou, nezapomeňte si zkontrolovat, v jakém právním režimu předzahrádka je. Může se totiž jednat o  samostatně vymezený pozemek nebo o právo výlučného užívání části společného pozemku. Jakkoliv nebude při běžném pohledu mezi předzahrádkami rozdíl, tak z pohledu formy vlastnictví a v případě převodu jsou rozdíly následující:  

Samostatně vymezený pozemek – v takovém případě je předzahrádka ve vlastnictví majitele daného bytu, který s ní může libovolně nakládat. Nicméně tím, že pozemek lze samostatně převádět, tak na něj při převodu nesmíte zapomenout. Pokud ho např. neuvedete do kupní smlouvy k bytu, tak se vlastnictví k pozemku nepřevede!

Právo výlučného užívání – v tomto případě se vaše předzahrádka nachází na pozemku, který je ve společném vlastnictví všech vlastníků jednotek (bytů nebo nebytových prostor) v daném domě. U takového pozemku nejste výlučnými vlastníky, pozemek patří všem členům SVJ a samotné užívání pozemku je určeno právem výlučného užívání k části pozemku o určité výměře. V případě převodu automaticky jako věc vedlejší následuje věc hlavní – byt.

Další věcí na kterou byste se měli při koupi bytu s předzahrádkou zaměřit, je to, kde (na čem) je předzahrádka umístěna. Někdy se totiž stává, že předzahrádky jsou postaveny např. nad garážemi. Z toho vyplívá nejedno omezení. Nemůžete například libovolně „kopnout do země“a dát si na zahradu co chcete. Vezměte si třeba takový běžný nadzemní bazén o průměru 3,6 m, který má objem 11 m³. To je hmotnost minimálně 11 tun soustředěná na poměrně malém prostoru, a to by nemuselo být v souladu s konstrukčním řešením garáže, na níž takový bazén postavíte. Jistě tato informace bude uvedena v pokynech, které developer vlastníkům dává při předání bytů, takže doporučuji je pozorně přečíst (při prodeji je mít připravené a při koupi je vyžadovat). Druhá varianta je ta, že vaše předzahrádka bude „běžný kus země“ a tam už by vás nic limitovat nemělo. Snad jen eventuální umístění některých inženýrských sítí, což ale nebývá úplně běžné. Na takovém pozemku si můžete udělat klidně i zapuštěný bazén. A takový byt s bazénem, to už je pořádné WOW! Nebo zde můžete umístit zahradní domek. V obou případech ale nezapomeňte na úkony nezbytné z pohledu Stavebního zákona, které mohou instalaci zapuštěného bazénu nebo stavby zahradního domku doprovázet.